Fases de una obra de construcción, paso a paso

Por qué importa la fase

Una obra no se vende igual en cada momento. En fase de proyecto decide quien lo redacta y prescribe los materiales; con la licencia concedida, la promotora; con la obra adjudicada, la constructora, que compra y subcontrata. Si llegas tarde, el pedido ya está cerrado. Si llegas muy pronto, no hay nadie con presupuesto para comprarte.

Las fases cambian entre la obra privada y la pública, aunque se parecen: las dos empiezan en el planeamiento y en el proyecto, y acaban con una recepción y un edificio en uso.

Las fases de una obra de edificación privada

Fases de una obra de edificación privada y el documento que marca cada una
Fase	Qué pasa y qué documento la marca
Planeamiento y suelo	Un plan parcial, una modificación del plan o una reparcelación hacen edificable el suelo. Pasan por información pública y se publican en el boletín oficial, a veces años antes de la obra.
Proyecto	La promotora encarga el proyecto. El proyecto básico basta para pedir la licencia y el de ejecución define la obra entera. Aquí se prescriben materiales y sistemas.
Licencia	El ayuntamiento concede la licencia de obra mayor, o se presenta una declaración responsable, con la promotora y el presupuesto de ejecución material.
Contratación	La promotora elige constructora, normalmente pidiendo ofertas a varias. No hay un procedimiento público que lo anuncie.
Ejecución	Empieza con el acta de replanteo o de comienzo de obra. Cimentación y estructura, luego cerramientos e instalaciones y, al final, acabados y equipamiento.
Final de obra y recepción	El director de obra y el director de la ejecución firman el certificado final de obra, y la promotora recibe la obra en un acta firmada con la constructora.
Primera ocupación	La licencia o la declaración responsable de primera ocupación, según la comunidad, y el edificio nuevo en el Catastro.

La recepción tiene reglas propias en la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 6): si no se pacta otra cosa, debe hacerse en los treinta días siguientes a la terminación que acredita el certificado final de obra, y se entiende hecha si en ese plazo la promotora no pone reservas por escrito. Desde esa fecha corren los plazos de garantía. Al terminar, la promotora recibe el proyecto con sus cambios, el acta de recepción y las instrucciones de uso, que forman el Libro del Edificio.

Las fases de una obra pública

En la obra pública cada paso deja un documento, y casi todos se publican. La Ley de Contratos del Sector Público los ordena así:

Programación. El organismo planifica lo que va a contratar y puede anunciarlo antes con un anuncio de información previa. Lo cuenta la guía del anuncio de información previa.
Proyecto. Se redacta con su memoria, sus planos, su pliego de prescripciones técnicas, su presupuesto con mediciones, un plan de obra indicativo y el estudio de seguridad y salud (artículo 233).
Supervisión y aprobación. Si el contrato llega a 500.000 euros sin impuestos, una oficina de supervisión tiene que informar el proyecto antes de aprobarlo (artículo 235).
Replanteo del proyecto. Se comprueba que la obra cabe en la realidad y que los terrenos están disponibles, y el proyecto entra en el expediente de contratación (artículo 236).
Licitación. Se publica el anuncio con los pliegos y las empresas presentan sus ofertas. Lo cuenta la guía de cómo encontrar licitaciones de obras públicas.
Adjudicación y formalización. Se elige la mejor oferta, se firma el contrato y la formalización se publica en el perfil de contratante.
Comprobación del replanteo. La obra empieza con su acta, en el plazo que diga el contrato, que no puede pasar de un mes desde la formalización salvo casos justificados (artículo 237).
Ejecución. La constructora ejecuta, subcontrata y cobra por certificaciones de lo hecho.
Recepción y garantía. Terminada la obra, se recibe en un acta, empieza el plazo de garantía, que el pliego fija y no baja de un año salvo casos especiales, y la certificación final se aprueba en los tres meses siguientes (artículo 243).

Dónde se ve cada fase

Planeamiento: los anuncios de información pública y de aprobación en los boletines oficiales de la provincia y de la comunidad.
Proyecto: en la obra pública, los concursos de proyectos y las licitaciones de redacción; en la privada, los certificados de eficiencia energética de proyecto allí donde el registro de la comunidad se publica.
Licencia: las actas de la junta de gobierno y los portales de transparencia de los ayuntamientos que las publican, como cuenta la guía de la licencia de obra mayor.
Licitación, adjudicación y formalización: el perfil de contratante de cada organismo, en la Plataforma de Contratación del Sector Público o en la plataforma de su comunidad autónoma.
Final de obra: los certificados de eficiencia energética del edificio terminado, la primera ocupación y el alta del edificio nuevo en el Catastro.

Ninguna fuente lo tiene todo. Una misma obra puede aparecer en el boletín por su planeamiento, en el ayuntamiento por su licencia y en un registro por su certificado, cada vez con un nombre distinto. Juntar esas piezas es lo que dice en qué punto está de verdad.

Cuándo le toca entrar a cada oficio

La fase en que conviene enterarse de la obra, según el oficio
Oficio	Cuándo conviene enterarse
Ingenierías y estudios de arquitectura	En el planeamiento y en los concursos de proyectos, antes de que se encargue el proyecto.
Fabricantes de sistemas y materiales	En el proyecto, cuando se prescriben la carpintería, la fachada o las instalaciones.
Constructoras	Con la licencia concedida en la obra privada y con el anuncio de licitación en la pública.
Instaladoras e industriales	Con la obra adjudicada, antes de que la constructora cierre sus subcontratas.
Acabados y equipamiento	Con la estructura levantada, cuando la obra pasa a cerramientos e instalaciones.
Mantenimiento y rehabilitación	Con la obra recibida y en los edificios que ya necesitan una intervención.

La página para quién lo detalla sector a sector, con la partida que le toca a cada uno.

Cómo saber en qué fase está una obra

Busca el último documento publicado de la obra: un anuncio de licitación, una adjudicación, una licencia o un certificado.
Mira su fecha: una licencia de hace dos años probablemente ya es una obra en marcha.
Busca la misma obra en otras fuentes por su dirección, su promotora o su número de expediente: lo que salió después manda.
Si es pública, abre su perfil de contratante: el estado del expediente dice si está en plazo, adjudicada o formalizada.
Apunta la fase y la fecha, y vuelve a mirarla: las obras cambian de fase sin avisar.

Lo que hace Obradarme

Cada obra en su primera fase publicada

Obradarme encuentra cada obra en la primera fase que se publica y junta en una sola ficha lo que sale después de la misma obra: del planeamiento a la licencia de obra mayor, de la licitación a la adjudicación, con la fecha y la fuente de cada paso. Así ves en qué fase está y cuándo te toca entrar.

Ver cuándo aparece una obra

Fuentes

De aquí salen los datos de esta guía. La ley, en su texto consolidado del Boletín Oficial del Estado.

Las fases de una obra, del planeamiento a la primera ocupación.