Por qué no hay licitaciones de obra privada en abierto
La Ley de Contratos del Sector Público obliga a anunciar sus contratos a los organismos públicos, no a las empresas ni a los particulares. Una promotora, una cadena de supermercados o una comunidad de propietarios eligen a quién contratar como quieren: por recomendación, pidiendo presupuesto a unas pocas constructoras o con un concurso privado entre empresas invitadas. Nada de eso tiene que publicarse.
Hay una excepción: las obras de un particular subvencionadas directamente en más de la mitad de su importe por un organismo público, cuando son de ingeniería civil, hospitales, centros deportivos, recreativos o de ocio, edificios escolares o universitarios o edificios administrativos y su valor estimado llega a 5.404.000 euros, siguen reglas de la ley de contratos. Para todo lo demás, la pregunta útil no es dónde se licita, sino dónde deja rastro.
El rastro público de una obra privada
Antes de empezar, una obra privada pasa por varios trámites que sí son públicos. Cada uno aparece en un momento distinto y en un sitio distinto:
| Señal | Dónde se publica | Qué te dice |
|---|---|---|
| Planeamiento: un plan parcial, un estudio de detalle o una modificación del plan general | En el boletín oficial que corresponda, con un periodo de información pública de al menos veinte días, y en la web del ayuntamiento o de la comunidad autónoma | Que en ese suelo se va a poder construir, a veces años antes de la obra. |
| Sociedad promotora nueva | Boletín Oficial del Registro Mercantil | Que alguien se prepara para promover, aunque todavía no se sepa dónde. |
| Certificado de eficiencia energética de proyecto | El registro de certificados de cada comunidad autónoma; muchas lo publican en sus datos abiertos | Que ya hay un proyecto de ejecución redactado, con su uso y su superficie. |
| Licencia de obra mayor o declaración responsable | El ayuntamiento: acuerdos de la junta de gobierno local, decretos, portal de transparencia o datos abiertos | La promotora, el emplazamiento y, muchas veces, el presupuesto de ejecución material. |
| Edificio nuevo en el Catastro | La Dirección General del Catastro, salvo en Navarra y el País Vasco, que tienen catastro propio | Que la obra está terminada o a punto de terminar. |
Ninguna señal sola cuenta la historia entera. Juntas, te dicen qué se va a construir, quién lo promueve, en qué fase está y cuándo te toca entrar.
La licencia de obra mayor, la señal que más rinde
La ley estatal del suelo exige que las obras de edificación de nueva planta se autoricen con un acto expreso del ayuntamiento, que no se entiende concedido por silencio. Cada comunidad autónoma regula cómo: lo habitual es la licencia de obra mayor, y algunas permiten la declaración responsable para ciertas obras. Es la señal más útil porque llega cuando ya hay proyecto y promotora, pero normalmente antes de que la constructora cierre a sus industriales.
El problema es dónde se publica. No hay un registro único de licencias: cada ayuntamiento decide. Algunos las publican en sus datos abiertos, como el Ayuntamiento de Madrid con sus licencias y sus declaraciones responsables o el Ajuntament de Girona con sus licencias de obra; otros, en las actas de la junta de gobierno local o en los decretos de la alcaldía, y muchos no las publican en ningún sitio que se pueda consultar sin pedirlo. Te lo contamos con detalle en la guía de la licencia de obra mayor.
Qué hacer con cada señal según tu oficio
- Constructora: la licencia concedida a una promotora que todavía no tiene constructora es tu momento; antes, el suelo y el planeamiento te dicen dónde habrá trabajo.
- Ingeniería y arquitectura: el planeamiento y la compra de suelo, antes de que se encargue el proyecto.
- Instalaciones, carpintería, fachadas y materiales: la fase de proyecto, para que te prescriban; después, la constructora, antes de que cierre a sus industriales.
- Promotora: el suelo que sale al mercado, las modificaciones del planeamiento y las enajenaciones y subastas de suelo público.
En la guía de las fases de una obra repasamos qué pasa en cada momento y quién decide qué, y en Para quién tienes el detalle sector a sector.
Cómo seguir la obra privada de tu zona
- Haz la lista de los municipios donde trabajas y mira, en la web de cada uno, dónde publica sus licencias: datos abiertos, transparencia, actas o tablón de anuncios.
- Lee cada semana el boletín oficial de tu provincia y el de tu comunidad autónoma: ahí salen los anuncios de información pública del planeamiento.
- Consulta el registro de certificados energéticos de tu comunidad si lo publica en abierto.
- Repasa las sociedades de promoción inmobiliaria que se constituyen en tu provincia, en el Boletín Oficial del Registro Mercantil.
- Junta lo que encuentres por la dirección o por la parcela: el mismo edificio aparece en el plan, en el certificado y en la licencia con nombres distintos.
- Apunta la fase de cada obra y vuelve a ella: una licencia de hoy es una obra que contratará industriales más adelante.
Si además quieres ver lo que se licita en público en los mismos municipios, sigue con la guía de las obras que se van a construir en tu zona.
Lo que ninguna fuente te va a dar
Conviene saberlo antes de empezar: no existe una lista completa de la obra privada. Hay ayuntamientos que no publican sus licencias, reformas que solo necesitan una comunicación previa y obras que se contratan entre conocidos sin dejar rastro hasta que se ve la valla. Cuantas más señales juntes, más obras verás y antes las verás, pero ninguna búsqueda las ve todas.
Lo que hace Obradarme
La obra privada, desde su primer papel
Obradarme lee las licencias, el planeamiento, los certificados energéticos, las promotoras nuevas y el Catastro allí donde se publican, con más fuentes cada semana, y junta en una sola ficha lo que habla de la misma obra, del planeamiento a la licencia de obra mayor, con su promotora y la procedencia de cada dato.
Fuentes
De aquí salen los datos de esta guía. La ley, en su texto consolidado del Boletín Oficial del Estado.
- Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público, artículo 23: contratos subvencionados sujetos a una regulación armonizada (Boletín Oficial del Estado)
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 11: actos de edificación que requieren autorización expresa
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 25: publicidad de los instrumentos de ordenación
- Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, artículo 83: información pública
- Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, artículo 9: certificación de proyecto y de obra terminada