Qué es una licencia de obra mayor y dónde se publica.

Es la autorización que da el ayuntamiento antes de construir, después de comprobar que el proyecto cumple el planeamiento y las ordenanzas. La ley estatal de suelo lo dice en general: todo acto de edificación necesita la autorización que exija la legislación urbanística, y las obras de edificación de nueva planta se autorizan siempre de forma expresa, así que si el ayuntamiento no contesta, la licencia no se entiende concedida (texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 11).

Qué es obra mayor y qué es obra menor no lo fija una norma para toda España: lo deciden la ley del suelo de cada comunidad autónoma y las ordenanzas de cada ayuntamiento. Como regla práctica, es obra mayor la que necesita un proyecto técnico, y la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 2) dice cuáles lo necesitan:

• Los edificios de nueva construcción, salvo las construcciones sencillas de una sola planta que no son viviendas ni de uso público.
• Las intervenciones en edificios existentes que cambian su configuración: las totales y las parciales que alteran de forma esencial la fachada, el volumen o la estructura, o que cambian el uso del edificio.
• Las intervenciones totales en edificios protegidos y las parciales que tocan lo que está protegido.

Para quien vende es la señal más clara de la obra privada: una licencia concedida es una obra con proyecto, con promotora y con presupuesto, que todavía no ha empezado.

Muchas comunidades autónomas han cambiado la licencia por una declaración responsable para parte de las obras: el promotor declara que cumple la normativa, presenta la documentación y puede empezar, y el ayuntamiento comprueba después. Qué obras van por declaración responsable y cuáles siguen necesitando licencia depende otra vez de la ley de cada comunidad y de la ordenanza de cada ayuntamiento, y cambia con el tiempo. Por eso en algunos sitios ya hay declaración responsable para obras que antes eran de licencia.

Para ti la diferencia importa por dos cosas. La declaración responsable deja menos rastro publicado que una licencia, porque no hay un acuerdo de concesión que se apruebe en una junta. Y llega más tarde en la vida de la obra, porque se presenta cuando el promotor ya está listo para empezar.

La lista exacta la fija la ordenanza de cada ayuntamiento, pero casi siempre gira alrededor de lo mismo:

• La solicitud del promotor. Es quien decide y financia la obra, y la ley le encarga gestionar y obtener las licencias (Ley de Ordenación de la Edificación, artículo 9).
• El proyecto técnico, redactado por un proyectista con la titulación que exige la ley. El Código Técnico de la Edificación permite hacerlo en dos fases: el proyecto básico, suficiente para pedir la licencia municipal, y el proyecto de ejecución, que lo desarrolla y define la obra entera (artículo 6).
• La dirección facultativa: el director de obra y el director de la ejecución, que firmarán el inicio y el final.
• Los informes de otras administraciones cuando hacen falta: patrimonio, carreteras, aguas o costas, según dónde esté la obra.
• El pago de la tasa y del impuesto, que se cuentan en la sección siguiente.

Los plazos para resolver también los fija la normativa de cada comunidad y de cada ayuntamiento, así que ninguna cifra vale para toda España.

El precio de una licencia son, sobre todo, dos pagos al ayuntamiento:

• La tasa por la licencia urbanística, que cada ayuntamiento fija en su ordenanza fiscal.
• El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se paga por cualquier obra que necesite licencia, declaración responsable o comunicación previa (texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículo 100). Su base es el coste de ejecución material de la obra, sin impuestos, tasas, honorarios ni beneficio del contratista, y su tipo lo fija cada ayuntamiento, nunca por encima del 4 % (artículo 102). Se debe desde que empieza la obra, aunque no se haya obtenido la licencia.

Un ejemplo: una obra con un presupuesto de ejecución material de 2.000.000 de euros paga, como mucho, 80.000 euros de este impuesto, si su ayuntamiento aplica el tipo máximo. Por eso la licencia lleva casi siempre el presupuesto de ejecución material: es la base del impuesto. Y para ti es la mejor medida del tamaño de la obra.

Una licencia concedida suele traer lo que necesitas para decidir si te interesa y a quién llamar:

• La promotora, titular de la licencia: la empresa que decide y paga.
• El emplazamiento: la calle o la parcela y el municipio.
• Qué se va a hacer: viviendas, una nave, un hotel, una reforma integral, con el número de viviendas o la superficie cuando se dice.
• El presupuesto de ejecución material, que da el tamaño de cada partida que te toca.
• A veces, el proyectista o la dirección facultativa, que es quien prescribe materiales y sistemas.

Lo que casi nunca dice es la constructora, porque en la obra privada la promotora la elige después, muchas veces con la licencia ya en la mano. Esa es la ventaja: si vendes producto o instalas, llegas a la promotora y a la dirección facultativa antes de que la constructora cierre sus industriales. Lo cuenta la guía de las fases de una obra.

No hay un boletín único donde salgan todas. Ninguna norma estatal obliga a publicar cada licencia concedida, y cada ayuntamiento hace una cosa distinta. Los sitios donde aparecen con más frecuencia son estos:

• Las actas y los acuerdos de la junta de gobierno local, cuando es ella la que concede las licencias, publicados en la sede electrónica del ayuntamiento.
• Los portales de transparencia y de datos abiertos de algunos ayuntamientos, que publican la lista de licencias concedidas, a veces como tabla descargable.
• Los boletines oficiales de la provincia o de la comunidad, cuando la obra o la actividad pasa por información pública antes de autorizarse.
• Los tablones de anuncios de la sede electrónica, con resoluciones y notificaciones.

Para buscarlas en un municipio, entra en su sede electrónica y busca «licencias concedidas», «junta de gobierno local» o el portal de transparencia. Si no aparecen, ese ayuntamiento no las publica y la obra solo se verá en otra fase: en el planeamiento si es grande, en su certificado de eficiencia energética o cuando termina. La guía de qué obras se van a construir en tu zona repasa todas esas señales.

1. 1 Mira las licencias nuevas de tus municipios cada semana: una licencia vieja ya tiene constructora y pedidos cerrados.
2. 2 Quédate con las que encajan con lo que vendes por su uso y por su presupuesto de ejecución material.
3. 3 Identifica a la promotora y, si consta, a la dirección facultativa: son quienes deciden en esta fase.
4. 4 Llama antes de que la promotora adjudique la obra, con una propuesta para ese edificio en concreto.
5. 5 Sigue la obra: cuando aparezca la constructora, es tu siguiente llamada.

Hacer esto a mano en muchos municipios lleva horas, y la guía de la obra privada explica dónde más mirar antes de que la obra empiece.

De aquí salen los datos de esta guía. La ley, en su texto consolidado del Boletín Oficial del Estado.

1. Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 11 (Boletín Oficial del Estado)
2. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículos 2 y 9 (Boletín Oficial del Estado)
3. Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación, artículo 6 (Boletín Oficial del Estado)
4. Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 100 y 102 (Boletín Oficial del Estado)